مجلة جامعة الزيتونة الدولية للنشر العلمي مجلة علمية، محكمة، شهرية، مفتوحة الوصول
مُلخَّص
تتلخص الدراسة حول الشفعة وحالات سقوطها وفقا للتنظيم القانوني والقضائي؛ فالشفعة بحسب القانون المدني الأردني تعتبر حقا في حين اعتبرتها محكمة التمييز رخصة، وهناك اختلاف بين الحق والرخصة: فالرخصة تعني اباحة استعمال الحريات العامة كحرية التعاقد والتملك، اما الملكية ذاتها فهي حق وكذلك فان الحق ينشأ بناء على سبب معين بذاته، أما الرخصة فسببها الأذن من المشرع وهناك فرق بين الشفعة والأفضلية والأولوية في القانون المدني الأردني، فالأفضلية تطبق على الأبنية أما الاولوية فتطبق على الاراضي الاميرية. ومن شروط تحقق الشفعة تزاحم طالبي الشفعة حيث اعطى المشرع المصري كل شفيع حصتة بقدر نسبة ما يملك في العقار، اما المشرع الاردني فاتخذ حكما آخر فقسم بالتساوي على عدد الرؤوس بغض النظر عما يملكون من حصص. وهناك بعض التصرفات التي يجوز بها الشفعة فالقانون الاردني اضاف الى البيع الهبة بشرط العوض .وهناك البيوع التي لا يجوز بها الشفعة ويوجد حكمة من المنع .وقد اقتصر القانون الاردني الشفعة والاولوية والافضلية على حالة الشريك والغى حالة الجوار .وكذلك يشترط في التصرف القانوني الذي يجيز الشفعة ان يكون بيعاً او هبة بشرط العوض التي تعتبر في حكم البيع.ويجب ان يبقى الشفيع مالكاً للعقار المشفوع فيه حتى الانتهاء من الأخذ بالشفعة بحكم قضائي او بالرضاء.ومن موانع الأخذ بالشفعة البيوع التي تجري بين الاصول والفروع والاقارب حتى الدرجة الرابعة أو المصاهرة حتى الدرجة الثانية وعلاقة الزوجية والبيع بالمزاد العلني.ولا يقبل من الشفيع تجزئة العقار المشفوع اذ ان الشفعة لا تتجزأ بمعنى عدم جواز طلب جزء من العقار المشفوع دون الاخر.وموانع الشفعة من النظام العام ويجب على المحكمة ان تقضي بها من تلقاء نفسها وهي تعتبر من موجبات رد الدعوى.
الكلمات المفتاحية: الشفعة، الأفضلية، الأولوية، القانون المدني الأردني، المعاملات القانونية، سقوط الشفعة.
Abstract
This study focuses on the concept of preemption (shuf’ah) and its forfeiture cases under Jordanian legal and judicial regulations. According to the Jordanian Civil Code, preemption is regarded as a right, while the Court of Cassation considers it a privilege. The distinction lies in that a privilege permits the exercise of general freedoms, such as the freedom to contract and own property, whereas ownership itself is a right. A right is established based on a specific cause, while a privilege stems from legislative permission.
The study also differentiates between preemption, preference, and priority in the Jordanian Civil Code. Preference applies to buildings, while priority applies to state-owned lands (miri). One condition for preemption is competition among claimants, where the Egyptian legislator allocates each preemptor their share proportionate to their ownership in the property. In contrast, the Jordanian legislator divides the property equally among claimants, regardless of their ownership shares.
Certain legal transactions permit preemption; for example, the Jordanian law extends preemption to gifts with consideration, treating them as sales. However, specific sales are exempt from preemption for various reasons. The Jordanian law limits preemption, priority, and preference to partners, excluding cases of neighborhood.
For preemption to be valid, the legal transaction must involve a sale or a gift with consideration. Additionally, the preemptor must remain the owner of the property subject to preemption until the process is finalized, either through judicial ruling or mutual agreement. Certain sales are exempt from preemption, such as those between ascendants and descendants, relatives up to the fourth degree, in-laws up to the second degree, spouses, and sales made through public auction.
Preemption cannot be fragmented; a preemptor cannot claim part of the property while leaving the rest. The indivisibility of preemption is a principle of public order, and courts must apply it automatically, as it constitutes grounds for dismissing the case.Keywords: Preemption (Shuf’ah), Preference, Priority, Jordanian Civil Code, Legal Transactions, Forfeiture of Preemption.
اعداد :
| د. ديما متروك العون |
| Dr. Dema Matrouk Aloun |
| أستاذ مساعد – القانون التجاري – كلية الحقوق جامعة الإسراء -الأردن |
